摘要：
“我的月供少了200元，相当于每个月省了一顿饭钱澳门123精准免费资料。”来自广州的首套房贷负债人章杨告诉《财经》记者，他2021年在广州买房申请了91万元的商业性个人住房贷款，月... “我的月供少了200元，相当于每个月省了一顿饭钱。”
来自广州的首套房贷负债人章杨告诉《财经》记者，他2021年在广州买房申请了91万元的商业性个人住房贷款，月供为4726元。
9月25日，酝酿数月的存量房贷利率下调政策正式落地实施，当日，不少借款人向《财经》记者反映，自己的房贷利率已经完成下调。章杨房贷利率由4.6%调整至4.3%，他的月供也随之降至4521元。
鉴于此前不同城市不同时期房贷利率定价存在较大差异，借款人利率下调幅度亦存在巨大差异，有人反映利率下调了2个百分点，有人则发现自己的房贷利率并未调整。
8月31日，中国人民银行（下称“央行”）、国家金融监督管理总局（下称“金融监管总局”）发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》房贷利率不再等一年（下称《通知》），要求商业银行通过“借新还旧”或重新约定合同利率等方式，落实下调存量首套商业性个人住房贷款利率事宜。
央行货币政策司司长邹澜介绍，调整完成后，大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至贷款市场报价利率（LPR），2022年5月以后的（存量首套住房贷款）将降至LPR减20个基点，直接下调至政策下限。
政策落地首日，六大行均完成了对参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷的批量下调。对于“二套转首套”等其他情况，六大行均在手机银行上线了存量房贷利率调整专区，方便客户提交线上申请。
中小银行也在陆续参照国有银行制定并发布实施细则澳门精准免费资料手机看。邹澜表示，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。
据机构测算，本次利率下调将惠及约25万亿元存量首套房贷，平均下调幅度约80个基点。以贷款100万元，期限30年，等额本息还款计算，若此前房贷利率为5%，下调后为最新的LPR（4.2%），月供将减少478元，利息总额减少约17万元。
显然，存量住房贷款利率下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
央行数据显示，2022年以来，个人住房贷款余额增速跌入个位数区间并持续下行。截至2023年二季度末，个人住房贷款余额为38.6万亿元，同比增速为-0.7%，增速首次转负。
存量房贷利率调整之外，央行、金融监管总局同步下调了首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，以及二套房贷利率下限。今年以来，央行等部门先后出台首套住房贷款利率政策动态调整机制，优化住房套数认定推动“认房不认贷”等住房金融政策，不断放松住房需求端限制措施，降低购房门槛。
历经提前还贷潮、存量房贷利率下调，持续增长20余年的中国住房金融市场告别往昔繁荣，进入全新拐点。新旧交替之际，维稳显得尤为重要。
一、房贷降息启动：百万贷款节省17万
“房贷利率真的降了，开心！”一个清晨，银行发来的短信让李泉难掩激动，“自2023年9月25日，您的贷款执行利率将由LPR+45个基点调整至LPR+0个基点。”
2021年，李泉于苏州购入人生的首套住房，由此背上了30年的房贷。彼时，李泉的房贷利率为5.1%，月供在8300元以上。看到银行的调降通知，李泉立马在手机银行App查看了“代还计划”，在下一个还款日，她的月供将降低至7500元左右。
“每个月月供少了800块，剩下的期限可以节省十几万元的利息，感谢政策！”
李泉的反应只是众多购房者的缩影。在她之外，那些在房贷利率更高时“上车”的购房者，更将“2023年9月25日”视作一个吉祥日。
2021年于广州购入首套房的瑜安更深有感触。与当下对比，彼时的房地产市场是截然不同的景象。“当时额度特别紧张，我2021年10月申请贷款后就开始排队，直到年底才批下来。”据瑜安回忆，贷款发放之时，她的房贷利率高达5.85%，在贷款市场报价利率（LPR）的基础上加了120个基点。
随着存量首套房贷利率正式调降，瑜安的房贷利率由5.5%降至4.3%，“每年节省差不多2万块”。对于贷款总额超200万元的她来说，这一数字超出预期，若按照28年的剩余期限计算，合计可以减少逾50万元的利息支出。
中金公司测算，本次存量首套房贷利率平均下调幅度约80个基点。以贷款100万元，期限30年，等额本息还款计算，若此前房贷利率为5%，下调后为最新的LPR（4.2%），月供将减少478元，利息总额减少约17万元。
不同的贷款者出现不同的利率调降幅度，一个重要的原因是不同时期房贷利率定价存在区别。各家银行针对不同时期房贷给出了不同的房贷利率调降操作细则，主要按照三个时间段来划分。
以建设银行为例，2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。
根据8月31日央行、金融监管总局发布的《通知》，9月25日起，借款人便可主动向承贷银行提出申请，银行亦可通过发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。其中，首套住房贷款、“二套转首套”，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款均在本次调降范围内。
所谓“二套转首套”，主要指的是在多地执行“认房不认贷”后，借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准，可以向银行申请进行首套住房认定，进而享受利率下调的优惠。
以在上海工作多年的邓云为例。2019年，已在老家成都有一套住房的他在上海购入一套新房产。由于此前有过贷款记录，依据当时的“认房又认贷”政策，邓云需跟随二套房贷利率标准。
“按照贷款所在银行政策，上海这套房也可以被认定为首套房。”邓云称，在他通过手机银行App进行申请后，银行通知10月25日前将统一进行调整。“之前房贷利率是4.79%，这次有望降到4.2%，每个月节省快1000元，为我减少了不小的负担”。
值得一提的是，按照因城施策的原则，不同城市存量房贷调整幅度亦有差异。对比二三线城市，北京、上海、深圳等一线城市利率下调幅度相对有限。一名曾于2021年在上海购入首套房的银行客户表示，其房贷利率自放款起即为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）不加点，根据政策规定，自己的房贷利率在本次并未有调降。
不过，同在长三角地区的无锡却是另一番景象。该城市一名购房者表示，自己于2020年购买首套房，彼时其房贷利率为“LPR+160个基点”。根据本次的政策，这位购房者可以直接降至LPR，调降幅度达160个基点。
根据各银行陆续公布的操作细则，不同类型的存量房贷调整方式有所不同。其中，普通存量首套住房贷款客户无需进行操作，银行将主动在9月25日进行统一调整，即日生效；而对于“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，则需要自主向银行提出申请，待银行审核后生效，目前大部分银行给出的时间为10月25日前。
值得注意的是，这并非存量房贷利率首次下调。
2008年-2009年，受次贷危机影响，央行曾将商业性个人住房贷款利率下限从基准利率的0.85倍调整为0.7倍，叠加其间的几次降息，新发放房贷利率与存量房贷利率出现明显倒挂。2009年初，在同业竞争等多重因素影响下，四大行宣布对存量房贷客户执行0.7倍基准利率的优惠利率。
但两次存量房贷利率下调之间也有诸多不同。上海金融与发展实验室主任曾刚表示，2009年的调整可以说是“一刀切”，而本次调整主要针对首套房贷，实际落地过程中因城施策的特征也非常明显。“这说明当时和现在的房地产政策总体取向不同，那时的调整是应对次贷危机背景下，宏观刺激政策的一环。”曾刚补充说道。
另一方面，两次调整涉及的规模也不同。2009年国内房贷规模总体约5万亿元，在银行信贷结构中占比约为10%，而当下房贷规模近39万亿元，在银行信贷中占比约20%。同时，2009年银行的净息差远高于当下。“本次调整对银行的影响明显更大。”曾刚表示。
二、存量房贷解压：提前还款比例下降
央行数据显示，截至2023年6月末，存量个人住房贷款余额为38.6万亿元。据中金公司测算，首套房贷占存量房贷的80%-90%，其中符合利率下调条件的贷款占比在80%，即占全部房贷的三分之二。也就是说，本次符合利率下调条件的存量房贷规模约25万亿元。
多位受访人士认为，本次存量房贷利率下调始自2022年开始的房贷利率下行。2022年以来，央行等金融管理部门先后下调，并阶段性取消首套房贷利率政策下限，叠加降息引导LPR下行，导致新发放房贷利率不断下行。
央行数据显示，新发放个人住房贷款加权平均利率由2021年末的5.63%，持续下行至2023年二季度末的4.11%，下降幅度达1.52个百分点。新增与存量房贷利率利差不断拉大。
据光大证券金融业首席分析师王一峰估算，截至2023年6月末，受LPR多次下调影响，存量按揭贷款实际执行利率在4.7%左右，超七成高于现行五年以上LPR（4.20%）；而存量按揭贷款实际执行利率与6月新发生按揭贷款利率4.11%的价差在60个基点左右，存在较大出入。
利差扩大，叠加理财收益率下行，部分借款人算起了收益账。一位来自北京的购房者告诉《财经》记者，由于存量房贷利率较高，她今年二季度提前偿还了55万元的房贷，共计节省33万元的利息。该购房者透露，在她身边，抱有“提前还贷当理财”想法的亲戚朋友不在少数。
此外，由于经营贷、消费贷利率与存量房贷利率倒挂，也有人选择铤而走险，用经营贷、消费贷资金置换房贷。有借款人曾对《财经》记者表示，趁着消费贷利率较低，已经让家里人将能贷的额度全部借出，用于偿还房贷。
根据国家金融与发展实验室发布的房地产金融二季度报告，2023年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比2022年同期多发放超过5100亿元。但是个人住房贷款余额却从2022年末的38.8万亿元，下降至2023年6月末的38.6万亿元。“这表明2023年上半年个人住房贷款的提前还贷规模较大。”报告称。澳门123精准免费资料
截至6月末，六大行个人住房抵押贷款余额为26.2万亿元，约占同期全部个人住房贷款余额的68%。上半年，六大行个人住房抵押贷款净减少超2000亿元。
从已发行RMBS（个人住房抵押贷款资产支持证券）基础资产的早偿率情况来看，2023年一季度个人住房贷款的早偿率（年化）达到15.2%；二季度个人住房贷款的早偿率（年化）为13.1%，均远高于2022年末的8.9%。
2023年以来，下调存量房贷利率的呼声逐渐高涨。7月14日，邹澜在国新办发布会上称，“我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”首次对外释放存量房贷利率下调信号。9月25日，相关政策正式落地。
存量房贷利率下调究竟能在多大程度上“止住”提前还贷潮？
开源证券研报中对可能降低的提前还贷比例做出分析：2022年3月以前新发房贷利率的加点部分为90个基点左右，存量和增量房贷的利差相对较小，该时间段内提前还款（以RMBS早偿率衡量）维持在7%-9%的比例，随着新发房贷利率的下降，提前还款比例最高升至17%左右，较通常情况上升了8%-10%。预计此次存量房贷利率下调有望降低提前还款比例最多8%。
从借款人的视角来看，情况已经在发生改变。“之前利息太高了，所以提前还过一次贷款，这次存量房贷下调有点超出预期，决定先把钱留着了。”考虑到未来的现金流，原本预约了9月提前还贷的李泉决定暂缓计划。
瑜安亦有类似感受，在她展示的还款计划中，未来月供将减少约1000元。“感觉政策的力度还是挺大的，我们手里也不宽裕，也不想冒着违规的风险借经营贷去还贷”。
不过也有人持不同看法。“房贷利率降了确实好，不过我比较在意资金的利用率。”一位在上海从事金融工作的借款人表示，此前她在老家成都购入一套总价约90万元的房产，申请了一笔23万元、30年期的贷款，房贷利率定价为LPR+98个基点。在去年进行提前还贷后，目前她剩下待还本金约为16万元。依此计算，每个月能节省的利息约为95元。在她看来，房贷利率的调降影响并不大。
“我平时的理财方式以投资股票为主，但现在市场行情不太好，我还是倾向于提前还贷。”邓云认为，虽然房贷利率降低幅度较大，如若没有更能赚钱的理财方式，她还是会选择将闲钱用于提前还贷。
而在银行端，多位从事房贷业务的相关人士表示，与之前对比，近期进行提前还贷的客户有所下降。“印象中去年到今年上半年都蛮多的，不过最近体感少了一些，来现场预约提前还贷的客户都不用排队了。”某股份行贷后中心工作人员向《财经》记者提到。
同时，据一名股份行房贷业务人员透露，“目前总行每个月给各个经营单位的提前还款额度是500万元。”
对于房贷利率调降的影响，在近期多家银行的中期业绩说明会上，亦有多名银行高管予以回应。
杭州银行副行长陈岚表示，降低存量首套住房贷款利率会对银行短期营收带来一定影响，但考虑到多重房贷利好政策对房地产市场的刺激作用所带来的按揭市场容量提升，以及降首套房贷利率将缓解提前还贷潮，缓和银行盈利能力和资产重新配置所面临的压力，并且可以在一定程度上压缩违规使用经营贷、消费贷来置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
“存量房贷利率的下调一方面有利于减轻部分存量个人住房贷款客户的财务成本负担，另一方面有利于商业银行平滑提前还贷压力，有利于平稳经营。”农业银行副行长林立亦在中期业绩会上指出。
三、金融政策优化：促进购房需求释放澳门2020精准资料
“当下房地产市场调控的核心是稳住需求，这很大程度需要银行提供金融支持。”曾刚表示，存量房贷利率下调是近期一系列地产金融政策调整的缩影。
事实上，8月31日存量房贷利率下调政策出台的同时，央行、金融监管总局联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，以及二套房贷利率下限进行调整。
据央行有关负责人表示，此次差别化住房信贷政策调整优化有两大重点，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限由不低于相应期限LPR加60个基点，调整为LPR加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
此外，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
中诚信国际研究院执行院长袁海霞表示，对最低首付比例的调整下调了原先“限购”城市的商业性个人住房贷款最低首付款比例，有利于加快释放潜在购房需求。而二套住房利率政策下限的调整进一步向改善性住房需求释放政策暖意。
“整体而言，本次差别化住房信贷政策落地，有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在购房需求释放；有利于引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债表，规范住房信贷市场秩序。”袁海霞称。
据《财经》记者不完全统计，2022年5月以来，包括央行在内的地产金融管理部门至少六次发文优化房地产需求端的金融限制性政策。
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2022年5月15日，央行、原银保监会宣布将首套住房商业性个人住房贷款利率全国下限从不低于相应期限的LPR，调整为不低于相应期限LPR减20个基点。
2022年9月29日-2023年1月5日，央行阶段性放松了对首套房贷利率全国下限的要求，允许房价连续下跌的城市自主决定维持、下调或取消首套房贷利率政策下限，并建立了利率下限挂钩房价的动态调整机制，将前述调整方式固定下来。据中指研究院监测数据，截至2022年末，全国有近30个城市房贷利率降至4%以下，低于当时的房贷利率政策全国下限。
2023年8月25日，住房和城乡建设部等三部门宣布，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，并将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。截至目前，一线城市已经全部执行“认房不认贷”。
2023年8月31日，购买首套、二套住房首付比例和二套住房贷款利率下调，存量首套房贷利率下调。
此外，还有“金融16条”（2022年11月，央行、原银保监会共同推出的支持房地产市场平稳健康发展的16条金融举措）适用期限延长、超特大城市城中村改造、取消限购限售等政策相继发布，持续引导潜在需求有序释放，带动房地产市场逐步回归常态化调整。
上述一系列政策组合拳出台后，房地产市场需求出现边际改善。中原地产数据显示，9月首个周末，北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。深圳执行“认房不认贷”后首周，二手房成交量达810套，环比增长26.4%。
国盛证券撰文称，截至9月24日，18个重点城市二手房销售持续改善，且显著强于季节规律，但30大中城市新房销售未超出季节性范畴、房企拿地也延续偏弱，指向近期松绑地产政策对二手房成交有提振，但对新房销售和开发商积极性的带动效果尚未显现。
中诚信国际认为，后续房地产优化政策仍有增量空间，建议在核心一二线城市推行优化限贷限购条件、提高公积金贷款额度、进一步放松落户限制、加大对改善性住房需求的信贷支持等。
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“目前出台的一系列地产金融政策，主要是逐步给房地产市场过热时期的限制性政策松绑，让市场回归正常轨道。”上海新金融研究院副院长刘晓春对《财经》记者表示，下调存量房贷利率等政策目的在于让房地产市场回归正常的房地产供求关系，而不是再次点燃房地产的“虚火”。
在刘晓春看来，当下正是推动房地产市场回归正常的窗口期。他建议，接下来应该逐步取消房贷利率政策下限，让商业银行根据自身资源禀赋和经营状况，自主决定房贷利率。“比如有些商业银行经营成本较低，它可以给出低于LPR的价格，而有些银行经营成本较高，它可能倾向高于LPR的价格，大家自由竞争，去寻找各自对应的目标客户。”
“当然，这并不意味着不要调控。”刘晓春表示，市场有时候会失衡，比如此前的房地产投资属性过强，偏离了消费的定位，适当采取宏观调 房贷利率不再等一年控手段是必要的，但应依照市场规律进行引导，而不是用行政命令代替市场选择。
四、银行息差承压：引导存款利率下调
对于大部分银行来说，利息收入是营业收入的主体。在多位受访人士看来，随着存量房贷利率的正式调降，银行净利息收入将直接受到影响，进而施压银行盈利能力。
据中金地产组的估算，假设存量按揭贷款的利率下调50个基点，将影响银行净息差7个基点，营业收入3%，净利润6%（年化）。开源证券则在研报中指出，若不考虑其他因素，本次下调预计拖累上市银行净息差约4.94个基点。
在普华永道中国内地金融业合伙人胡亮看来，存量房贷利率下调对不同银行可能会产生不同的影响。“如果是房贷盘子比较大的银行，短期内会有一定的影响；另一方面，因为房贷业务较为安全、长期，回报较好，房贷业务较少的银行会利用这样的机会做更多房贷业务，也会带来利润的提升，这取决于银行自身现在对于房贷的布局和现状。”
“按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10个基点，对全行业净息差影响大概是0.9个-1个基点。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500亿元，其中存量利率高于新发生利率占6000亿元，这部分按揭每降低10个基点，将会影响到我们贷款收益大概是6亿元，影响净息差0.8个基点。”中信银行副行长谢志斌曾在中期业绩会上透露。
从数据上看，目前银行业整体净息差已经承压。根据国家金融监督管理总局公布的数据，2023年二季度，部分类型银行净息差有所下滑。其中，大型商业银行及股份制商业银行净息差均较一季度下降2个基点分别至1.67%、1.81%。
上市银行公布的半年报亦透露出当前银行业的息差压力。Wind（万得）数据显示，2023年上半年，A股42家上市银行平均净息差为1.86%。其中有20家银行净息差已经低于1.8%的“警戒线”（注：根据市场利率定价自律机制此前发布的《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》显示，净息差（NIM）评分标准为不低于1.8%）。
在2023年的中期业绩发布会上，多家银行高层谈及息差相关情况时亦指出，在外部经济增长承压的大背景下，加上LPR下调等因素，当前银行业整体息差承压。市场关注，银行将如何应对。
“房贷利率一方面可能会对短期利润形成压力，但是银行也会通过其他方式缓冲这些压力的影响，包括加强资产负债管理、更好控制成本、下调存款利率等方式。综合认为，政策在短期内可能会有一定影响，但中长期的影响比较有限，可能还会给银行稳定房贷规模及收益提供更好的机会。”胡亮指出。
为缓解银行净息差压力，2022年4月，央行主导建立了存款利率市场化调整机制，引导银行根据市场利率变化合理调整存款利率。截至目前，银行存款利率已历经三轮下调。
以工商银行为例，截至2023年9月末，工商银行活期存款利率为0.2%，一年期、二年期、三年期、五年期整存整取定期存款利率分别为1.55%、1.85%、2.2%、2.25%。其中，定期存款各期限利率分别较2022年8月底下调了0.2个、0.4个、0.55个和0.5个百分点。
存量房贷利率正式下调前，9月14日，央行宣布下调金融机构存款准备金率25个基点，释放长期资金约5000亿元。惠誉评级认为，本次降准将有助于缓解商业银行日益加剧的净息差压力，但可能并不足以扭转银行利润率收窄的趋势，而这一趋势将延续至2024年。
除了降低存款利率，各家商业银行亦有不同的策略缓冲息差收窄压力。
建设银行首席财务官生柳荣称，该行将优化资产负债结构；大力发展零售信贷；提升负债经营能力，控制负债成本；加强贷款定价管理，特别是加强低利率、长期限贷款管控，注重防范风险。“总的来说，我们希望通过这些措施有效控制净息差的下滑幅度。”
“总体上看，我们把控‘稳息差’主题是从资产端和负债端共同发力，重在负债成本管控。”谢志斌指出，上半年该行口径负债成本率比上年降低6个基点。除了跟随市场积极下调存款报价；该行更加重视存款增长的质量，而不是简单地堆积数量，在拓展结算性资金的来源、控制负债集中度方面下功夫；此外，该行优化定价资源在区域和产品上的配置，加强重点区域管理，并且全部清退到期的高成本协议存款。
五、居民缓慢加杠杆：政策如何提振需求
存量房贷利率下调能否带动居民需求复苏？
章杨对《财经》记者表示，即便本次月供下调幅度不大，他也不打算提前还贷。“现在存款有限，感觉还是需要多留现金，以免出现什么意外，毕竟经济情况不好，万一遇到裁员生病，有点现金还是会比较有底气。”
不过，在广州宣布放开部分区域限购，并将个人销售住房增值税征免年限从五年调整为两年后，他打算在房产证持证期限满两年后把房子卖掉。对于未来的房价，章杨坦言不太看好，“我的底线是保本就卖”。
同在广州的周女士亦表示，感觉现在买房没有租房划算，但由于即将结婚，她还是在看房，而近期广州的政策调整给了她更大的选择空间。
国家金融与发展实验室发布数据显示，2023年以来，居民部门在缓慢地加杠杆。截至二季度末，居民部门杠杆率为63.5%，较上年末上升了1.6个百分点。报告认为，这主要是因为一季度的地产交易出现了短暂的复苏，二季度地产交易量回落后，居民杠杆率仅小幅上升了0.2个百分点。
不过，近期国际评级机构穆迪将中国房地产业展望调整为负面。穆迪副总裁黎锦雄表示：“由于购房者的担忧持续，我们预计未来6个月-12个月全国合约销售额将下降约5%，而这主要受销量下降拖累。虽然中国政府最近加大了对房地产业的政策支持力度，但我们预计对合约销售额的影响将是暂时的，并且各等级城市的影响存在差异。”
在实体经济信贷需求仍显疲软的背景下，市场对央行进一步采取扩张性货币政策抱有期待。
央行降息是否还有空间？
今年以来，央行两次下调中期借贷便利（MLF）利率累计0.25个百分点，两次降准累计0.5个百分点。Wind数据显示，截至9月15日，MLF利率已降至2.5%，为2016年以来最低水平。金融机构加权平均存款准备金率为7.4%，是2018年发布数据以来最低水平。
招商证券银行业首席分析师廖志明认为，总量货币政策力度较为充足，预计到年底前将进入政策观察期。对于接下来的货币政策空间，廖志明认为，降准、降息仍有空间，但年内或许不会再有动作。
民生银行首席经济学家温彬认为，最近几次降准，法定存款准备金率5%的机构都不再纳入，5%或是现阶段法定存款准备金率的下限，与此下限相比，目前货币政策仍有较大空间。至于未来央行会否继续降息，东方金诚首席宏观分析师王青表示，这主要取决于年底前宏观经济及楼市走向。
对此，刘晓春的观点略有不同。他对《财经》记者强调，商业银行当前所面临的主要问题是信贷需求不足，与利率水平的关系不大，继续降息无济于事。另一方面，银行主要是依靠存款来派生贷款，而不是依靠央行的再贷款。央行降息不仅无法完全支撑银行的负债成本，反而有可能导致贷款价格进一步下行，影响银行收益。
在近期举办的2023外滩金融峰会上，中国社会科学院学部委员余永定指出，过去十年中，有大约七年的时间中国的PPI（工业生产者出厂价格指数）为负。从2012年5月开始，中国的CPI（居民消费价格指数）降到了3%以下，从那以后，就一直保持在很低的水平，约为2%。但与此同时，中国的经济增速也在稳步放缓，从12.2%降至2019年四季度的6%。
有鉴于此，余永定呼吁，现阶段政府最需要做的是通过扩张性的财政和货币政策，创造出良好的环境，鼓励企业投资，鼓励消费者消费。
十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦则认为，宏观政策主要起短期稳定平衡作用，增长动力主要来自结构性潜能。“如果中国经济增长主要靠宏观政策的话，那个时候中国经济已经是低速增长了。中国现在还没有到这个时候，我们还有结构性潜能，稳增长的注意力不能主要置于宏观政策之上。”刘世锦说。
同时，刘世锦表示，近一段时间，至少有一年的时间，M2（广义货币）保持11%左右的增速，而实际GDP（国内生产总值）增速低于5%，名义GDP增速也就是6%左右。所以目前M2速度不能说低了，货币政策不能说是不宽松。另外这几年财政减税让利的力度也非常大，各级财政已经绷得很紧。仅有的一点发债空间，如果导向不对，也可能是加剧而非缓解经济转型困难。
刘晓春认为，宏观调控政策的取向与如何看待目前的经济状态有关。在他看来，中国经济当前正处于由旧发展轨道向新发展轨道转轨的过程中，但当下我们已经跨出了旧轨道，还没走上新轨道，产业链、消费等方面出现了“断层”，经济新动能还未形成。“这不是普通的经济下行周期，盲目使用对付经济下行周期的‘药方’，是‘药不对症’，反而可能加大风险。”
同时，刘晓春提醒，当需求不足时就采用扩张性财政货币政策刺激需求，往往是从一个封闭经济体的角度考虑问题。中国不是一个封闭的经济体，在采取宏观政策时，需要考虑内外平衡问题。在美联储等央行仍在加息的背景下，中国央行继续降息可能事倍功半。
“在效用不大的情况下，是不是还有必要继续降息，让人民币汇率承受更大的波动压力？”刘晓春表示，“我认为合适的策略应该是先稳住市场，不要再有大的下跌，然后慢慢理顺市场机制，发挥市场的作用，寻找合适的新动能。”
（应受访者要求，文中章杨、李泉、瑜安、邓云为化名；《财经》记者陈洪杰对此文亦有贡献；作者为《财经》记者；本文刊于2023年10月9日出版的《财经》杂志）
本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：唐郡、严沁雯，编辑：张威、袁满
