摘要：
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来源：红刊财经
在房地产市场回暖之下，一些龙头房企全年销售业绩超预期。而龙头房企在核心城市及核心地段新获得的地块，也为未来利润增长留足了空间。
临近岁末，房企步入业绩冲刺关键期。从今年前11月的销售业绩看，滨江集团、保利置业实现销售额1020.1亿元、520亿元，已提前完成年度销售目标。
同时，华润、中海、保利等央国企近期大手笔拿地。相关测算显示，其新获得的地块利润空间在10%-30%，预计后续房企开发将收获较好业绩。
年末冲击战开启
两家房企提前完成销售目标
距离年终不到一个月，房企步入业绩冲刺关键期，滨江集团、保利置业等房企已提前完成年度销售目标。
据中指院销售榜单，今年1~11月，保利置业、滨江集团分别实现销售额520亿元、1020.1亿元。按照房企早前披露的500亿元、1000亿元全年目标销售额计算，两家房企目标完成率已达104%、102.1%（见附表）。此外，绿城中国今年前11的销售额也达2467.2亿元，目标完成率82.24%。
附表 2024年1~11典型房企销售目标达成进度
数据来源：中指院、企业信息
在房地产行业深度调整的当下，今年房企销售目标制定更加谨慎，多数房企并未公布销售目标。不过，就当前行业销售TOP30阵营来看，绿城中国、越秀地产、滨江集团、中建壹品、美的置业、保利置业6家典型房企明确公布了年度销售目标，2024年的目标销售额分别为3000亿元、1470亿元、1000亿元、1000亿元、550亿元、500亿元。
在房企销售目标制定普遍保守的背景下，中建壹品是为数不多的“激进派”。在2024年年度工作会议上，中建壹品管理层定下了年度“千亿房企”目标，全力冲刺全国房企20强。
2023年，中建壹品以518.8亿元的年度销售额排名中指院房企销售榜TOP34，这意味着想要达成销售目标，今年中建壹品近乎需要业绩翻倍。从今年1~11月的销售业绩看，中建壹品实现销售额423亿元，目标进度42.3%；不过，其销售额排名TOP19，较去年上升了15个位次。
此外，尽管华润置地并未公布今年的目标销售规模，但在今年年中业绩发布会上，华润置地管理层预计，公司全年总口径签约额保持行业前四。就在今年10月，华润置地销售额超过万科，跻身行业TOP4。截至11月，华润置地以2268亿元的销售额延续第四位次，达成目标规划。
此外，年初表示要“全年销售稳中有升”的中海地产，今年前11月的销售额已达2704亿元。以公司2023年全年合约销售额3098.1亿元为基础，目前中海地产的销售额已达去年的87.28%，年度销售额有望实现“稳中有升”。
“日光盘”频现
一线楼市集体回暖
从11月份成交数据看，目前一线城市已传递出“止跌回稳”信号。楼市利好政策的密集推动下，北上广深成交量集体回暖，尤其二手房成交屡创新高。
近期上海楼市呈现“量价齐升”。据上海链家的监控数据，11月上海共成交新建商品房6694套，环比增长27%，同比增长27%；成交均价73548元/平方米，环比增长1%，同比增长13%。另据安居客上海统计数据，11月上海二手房成交总套数为2.705万套，创下近44个月以来新高。
深圳楼市整体成交数据同样亮眼。据乐有家研究中心监测，深圳11月新建商品住宅预售网签8076套，环比上涨94.5%。二手住宅网签7125套，环比上涨16.5%，为近4年以来最高点。
北京二手房市场表现火热。据北京市住建委官网数据，11月北京二手房网签量达18763套，环比上涨约8%，同比上涨约50%，网签量创20个月新高。其间二手房的议价空间也在减小，麦田房产数据显示，11月北京二手房议价空间环比下降0.35个百分点，已是9月新政后连续两个月下降，显示业主对市场信心的恢复。
楼市“暖冬”背后，一线城市热门项目频频开盘售罄，正在拉高市场预期。
在“豪宅”市场活跃度极高的上海，近期“日光盘”再度涌现。11月，徐汇滨江板块中海领邸·玖章开盘选房，552套房源认购率约282%，触发积分并刷新上海今年单次认购人数纪录，项目开盘当天售罄，销售额达到85亿元，这也是该项目“四开四罄”。此外，当月上海大华公园柏翠项目、浦发唐城四期二批次项目均实现开盘售罄。
深圳龙岗区的深铁阅云境项目11月开盘，首批214套房源不足2小时全部售罄，销售额达10.77亿元。该项目也成为继福田海德园、龙华深业上城、光明中建观玥之后，今年深圳的第四个“日光盘”。
为了年终业绩冲刺，目前房企仍在加快新盘供应。近日上海楼盘认购火爆，比如，均价12.9万元/平方米的保利外滩序项目认购率高达727%，成为今年认筹最高的项目并触发积分；单价16.98万元/平方米的陆家嘴太古源·源邸目前认购率也达到249%。此外，均价“10万+”的保利永兴里项目、信达信安里项目等目前认购率均已超过100%。
值得一提的是，不断推进的楼市政策工具箱，将进一步对促进刚需和改善需求之间的交易循环发挥作用。12月1日，一线城市住房交易契税、增值税缴纳新政正式执行，按照此前北上广深先后出台的“减税”政策，购置满两年的住房免征增值税，140平方米以下住宅契税税率统一为1%，有望进一步带动改善型住房需求。
热点城市频现新“地王”
中海、华润、保利重金夺地
伴随楼市成交回暖，多地土拍市场也呈现较高活跃度。据中指院等机构数据，近期土地市场出现边际改善，北京、上海成为11月份住宅用地出让金最高的两个城市，土地出让金分别达305.2亿元、304.68亿元。
其间华润、中海、保利等央国企在一线城市拿地积极，斩获多宗百亿级地块，成为年底拿地赢家。
在11月27日至28日的上海第七批次土拍中，华润置地以独立或联合竞拍形式斩获3宗地块，总金额达146.12亿元。其中最热门的“新杨思地块”被华润置地、中能建、越秀地产联合体获得，溢价率高达40.37%，刷新上海土拍市场溢价率纪录。
在11月29日的北京土拍上，中海地产以总价153.32亿元摘得北京市朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”巨无霸组合地块，打破了北京单笔土地出让金纪录，加冕“总价地王”，项目最高销售指导价达12.5万元/平方米。
在12月2日的深圳土拍中，华润置地、中海地产联合体以总价185.12亿元拿下深圳市南山区粤海街道T107-0107地块，刷新了近十年深圳涉宅地块的成交总价纪录。
接连重金拿地，也使得上述几家头部房企在今年拿地榜单中位居前列。据中指院榜单，今年1~11月，保利发展、绿城中国、中海地产分别以476亿元、452亿元、407亿元的拿地金额位居行业前三；华润置地则以349亿元的拿地金额排名第四。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，近期地方政府开始拿出“压箱底”地块，热点城市都在造“地王”，开发商也进入补库存的阶段，行业分化的同时，向央企国企集中的趋势越来越明显，“更重要的是，现在市场上供应的地块，对开发商来说是空前的友好和让利，比如不限价格、基本没有配建、‘高得房率’等。据券商测算，今年出让地块的利润空间在10%-30%，目的在于确保房企开发以后，能尽快售出，收获确定性业绩。”
李宇嘉补充道：“今年龙头房企在一线城市斩获‘地王’，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升，比如中海在上海、北京、深圳的几个项目获得热销，而且是高溢价热销，贡献了超过一半的业绩。这是重大信号，即楼市有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域、打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩。”
对于后续房地产发展趋势，中指研究院研究副总监徐跃进表示，2024年房地产市场呈调整态势，“5.17”、“9.26”两轮政策托底市场，其中“9.26”新政支持力度大，效果持续性强于以往，因此10月以来市场量价出现阶段性恢复，11月核心城市销售也保持一定规模，“随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月房地产市场仍将保持一定活跃度，不过短期内‘以价换量’或是市场主流。”
