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近期，“提前还房贷”话题再度引热议。据新京报贝壳财经记者了解，购房者在部分银行提前还房贷需要排队，排队时间短则两三个月，长则需等待半年之久。为什么购房者都在扎堆提前还房贷？提前还贷真的划算吗？提前还贷对银行业绩有什么影响？
2月13日1房贷利率不再等一年9点，贝壳财经与腾讯财经共同打造了一场直播节目，邀请招联首席研究员董希淼、光大证券金融行业首席分析师王一峰、金融监管政策专家周毅钦共同就此话题展开讨论。
此外，周毅钦建议，借款人还需要看房贷的利息支出与投资收益之间的关系。如果资金的投资回报相对较高，收益能够跑赢贷款支出，建议借款人“按兵不动”。
“房贷对于中国人来说，是人生当中难得的杠杆投资。”周毅钦表示，若投资者盲目跟风将这笔贷款提前还掉，相当于自己选择主动下车，意味着将与投资获得的超额收益无缘。
在周毅钦看来，从房贷10~20年的长周期来看，股、债、楼市的波动不会长期持续，当前经济已处于回暖阶段，因此建议借款人保持理性的态度。
“从投资的角度来说，当前我国经济已经开始企稳回升，这也将带来综合投资回报趋于稳定、向好的时期。”周毅钦建议，借款人应考虑长周期的综合投资回报结果，并在提前还房贷的问题上三思而后行。
银行若故意关闭线上还款渠道 属于“店大欺客”行为
新京报贝壳财经记者此前了解到，为了应对购房者扎堆提前还房贷，部分银行设置了一些还款门槛。参与讨论的专家均认为，这些门槛具有一定的合理性，但也有一些并不合理。
周毅钦表示，部分银行会在与客户签订的房贷合同中明确约定提前还款的要求，如约定借款人要提前还贷，必须要先向银行提出申请，经过同意后才可以偿还部分或全部贷款；也有一些银行为了保证借款合同的稳定性，要求客户借款期限在半年或一年以上才可以提前还款，这是为了防止客户快进快出，防止对银行的管理增加难度；还有一些银行在合同中设置了提前还款的违约金，因为购房者提前还款也使得银行失去了原有合同约定的利息收入，造成了银行闲置资金的成本损失。这些是合理的门槛。
王一峰介绍，在西方国家，借款人提前还贷同样也需要收费，但在国内相关费用基本房贷利率不再等一年上没有收过，这是过去我们国家房贷业务长期以来发展的传统。
“而银行为了防止高利率的优质资产转化为低利率资产，采取了关闭手机银行、网上银行等线上渠道，把审批程序拉长，人为制造困难，让客户自己主动打退堂鼓的行为并不可取。”周毅钦表示，从金融消费者保护的角度来看，这属于“店大欺客”行为。
董希淼主张，银行对提前还房贷的行为不收取违约金，并建议银行不要给购房者提前还款设置过多障碍。但客户提前还款是否缴纳违约金、补偿金，主要还是看相关房贷合同房贷利率不再等一年的约定。
“不是银行想多赚利息就十恶不赦、借款人想提前还贷就天经地义。”董希淼表示，呼吁银行为借款人提前还贷提供更多的便利，尽量适度地降低部分存量房贷的利率，但并不意味着这是银行的法律责任。
建议存量房贷利率分三档实施下调 同时引导存款利率适当下行
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王一峰指出，利率较高的存量房贷主要集中于2017年-2021年底期间放款的这部分贷款，考虑到今年年初集中减息，目前基本上这部分存量房贷利率平均在5%左右。这意味着部分借款人房贷利率要比当前投资收益率更高，因此这部分人群提前还款意愿较强。
“下调存量房贷利率不仅可以缓解当前早偿的问题，还可以防范由于疫情给居民带来的偿还能力降低、压力较大的风险，促进消费。”王一峰表示，在存量房贷利率较高的居民中，首次置业的比重较大，缓解这部分居民还款压力，也将有助于促进社会公平。但降低存量房贷利率还需要从顶层设计上系统地考量，而当前存量房贷的调节很多是金融体系对于居民端道义的考虑，而非必须的责任。
实际上，从历史来看，2009年我国曾有过统一的下调存量房贷利率的做法，当时是在法定贷款利率的基础上打7折，这主要是面对2008年金融危机做出的响应，银行与借款人重新签订了补充合同。
不过，王一峰认为，“直接打折”的做法于现在而言已经不适用了。与当年相比，现在房地产调控政策是“因城施策”，不同城市的房贷利率千差万别，是在贷款报价基础利率（LPR）的基础上加减点而来，部分城市之间的房贷利率差异甚至接近100个基点，这也给存量房贷利率如何下调带来了难题。而“存量房贷利率下降幅度”的问题同样值得探讨，如果降幅过大，可能会对银行盈利造成挤压，将对我国金融体系稳定性造成较大影响。
董希淼则在直播中指出，降低存量房贷利率，并非房贷利率“一降到底”，综合考虑各方诉求，阶段性、部分下调存量房贷利率更为可行。在执行过程中，可以不用区分地域、首套房还是二套房、固定利率还是浮动利率，各地可以通过市场利率定价自律机制来召集银行商讨，形成一定的标准并加以实施。
董希淼建议，可根据房贷利率水平分三档实施：到2023年1月1日，房贷利率在6.0%以上的存量房贷可打85折，或下降100个基点；房贷利率在5.5%~6.0%之间的存量房贷可打9折或者降60个基点；房贷利率在5.0%~5.5%之间的打95折或者降30个基点。在降低利率时，银行无需与借款人重新签订纸质合同，可采取此前贷款基准利率转为LPR利率时的做法，即向符合条件的借款人发送信息确认即可澳门精准资料8。而所谓阶段性，则可将时间暂定为三年，三年之后可以根据实际情况再做研究。
此外，董希淼还建议，央行可以适度通过市场利率定价自律机制，引导存款利率适当下行，减轻银行负债端成本，减轻银行息差收窄的压力，对冲银行因存量房贷利率下降造成的影响；亦可对部分影响较大的银行进行定向降准以弥补其损失。对于银行而言，主动让利不仅可以更好地履行社会责任、促进消费，还有助于留住更多存量客户。
新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 校对 刘军
